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  第三,中國政府仍有較大的政策空間可以防止經濟下行。1974年日本樓市調整是政策調整的結果。當時日本采取的政策包括土地改革、征收土地使用 稅以及收緊貨幣政策。同樣,目前中國的樓市調整也是政策調整所希望看到的。中國國務院從2011年推出"國八條"以來就對樓市實施收緊的政策。房屋限購令 也持續瞭相當長的一段時間,央行也一直將中國的利率維持在較高的水平。因此,中國仍有相當大的政策空間可以防止房地產市場出現"硬著陸"。

  (註:本文僅代表作者本人觀點,劉利剛為澳新銀行大中華區首席經濟學傢,楊宇霆為澳新銀行大中華區資深經濟學傢)



  日本70年代樓市調整從1974年開始,在此之前的1968-1973年,樓價出現瞭強勁的上升。當時樓價上升的主要原因是,第二次世界大戰之 後(1947-1949)之後日本的高出生率造成瞭嬰兒潮,加上70年代石油危機,引發瞭通貨膨脹和房屋信貸擴張。為瞭控制可能出現的樓市泡沫,日本政府 對土地所有者收稅、收緊土地使用、還將利率水平從1972年6月份的4.25%調高至1973年12月份的9%。在政府采取瞭樓市收緊政策之後,抵押貸款 收縮,地價也開始下降。經歷瞭三年的調整之後,日本的房地產市場在1976年下半年開始恢復,之後再次出現瞭十年的樓價上升,直到1991年日本樓市崩 盤。

  筆者曾多次指出,目前中國樓市正經歷著周期性的放緩。房地產投資的放緩,與固定資產投資減緩的整體趨勢是保持一致的。由於中國房地產投資占到固 定資產投資的25%,也與其它行業和銀行也密切相關,樓市下行成為瞭拖累今年經濟增長的重要因素。不少市場觀察人士常將中國樓市目前的發展與日本90年代 樓市崩盤進行比較,我們認為中國本輪樓市調整與日本90年代不同,但與其70年代樓市下行狀況非常類似,而日本這段樓市調整歷史常常被市場所忽略。

日本樓市崩盤對中國的啟示



  對比目前中國樓市和宏觀經濟發展的狀況,首先,從全球的水平來看,中國的經濟發展水平還有很大的追趕空間。目前中國的人均GDP相當於美國的約 22%,而日本在1971年人均GDP就達到瞭美國約22%水平。1991年日本樓市崩盤時,它已經是發達經濟體,其人均GDP相當於美國的80%。因 此,在經濟發展水平上,中國還有很大的追趕空間。

  第二,中國的城鎮化和人口結構均將支持房地產市場的發展。1950至1970年,日本戰後經濟發展過程中出現瞭快速的城鎮化。到1970年時, 約有72%的人口為城市人口。中國的官方數據顯示,目前約有53%的人口為城鎮人口,這相當於日本1955年的水平。我們在早前的研究中曾指出,中國實際 的城鎮化率可能比官方數字要少15%到20%,這主要是由於戶口制度限制,居住在城市的農村居民不能獲得社保和養老保險。此外,中國的人口年增長率達到 0.5%,隨著獨生子女政策的放松,中國人口的增速還將進一步上升。

內容來自sina新聞

溪口鄉房貸  整體而言,筆者對中國房地產市場的前景保持審慎樂觀,但日本樓市崩盤的經驗仍值得中國借鑒。1985年廣場協議之後日元被迫升值,貨幣的大幅升值導致資本大量流入,造成瞭金融市場動蕩,也大幅降萬華房屋信貸信保基金信貸年息借貸增貸轉貸低瞭日本出口的競爭力。

  此外,1989年日本央行開始收緊貨幣政策的時候,樓市的泡沫已經出現,日本央行大幅加息是刺破樓市泡沫的首要原因。從日本的經驗中可以看到, 在樓市下行之時,中國政府需要對宏觀經濟風險和金融風險保持謹慎。筆者也認為,中國需要防止過度緊縮,並應該促進有序地去杠桿化。房地產行業的金融風險與 其它領域高度相關,特別是影子銀行和信托行業等,因此,隻有創造一個寬松的貨幣政策環境促進有序去杠桿化,才可以降低樓市下行過程中的宏觀經濟和金融的風 險。

  中國國慶"黃金周"前一天,中國央行[微博]公佈的房貸新政,讓市場開始感受到整體房地產政策出現放松跡象。盡管黃金周期間樓市成交量尚未明顯 回暖,樓市能否回穩還取決於政策是否能落實,但我們看到,整體的房屋銷售開始改善,三線城市的成交量已經開始出現瞭同比上升。筆者認為房地產市場在第四季 度將獲得支持,未來政府如果進一步推出更加市場化的措施,長遠而言,房地產發展將因此受益。



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-13/08372941451.shtml

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