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  這裡面有幾個圖,是現在市場做分析的時候大傢談的比較多的,幾個關於房地產的主要指標。從幾個主要指標來看毫無疑問,從今年年初開始房地產市場已經進入瞭第一個拐點。房價在5月份開始以後,無論是統計局的數字還是搜房的數字,都首次出現環比下降。從同比的增速來看,從去年年底的高點,目前搜房剛出的百城數據平均是上升6.5%,三線城市同比持平是這樣的一個概念。市場上看到更多的像其他的交易數據,新開工數據,土地出讓包括庫存的數據,這些指標應該說從某種意義上來說更加明顯。

  第一個問題,中國目前房地產市場一個大致走勢的判斷。總體的一個判斷,中國房地產市場從1998年房改以後,我們說過去15年可以說黃金(1321.30, 0.70, 0.05%)15年。那從目前看,這個黃金時代已經過去,在未來可見的將來,我們判斷一些房地產市場更可能是向一個正常的產業過度,也有人說是未來的白銀(21.20, 0.06, 0.28%)的15年,整個高投資高回報的時代已經過去瞭。但是房價大跌的可能性也不大,在過去兩三年實際上全國房價平均下跌20%-30以上,房地產崩盤這種可能性我認為還是不大的。

  那其中房貸大傢都是共同贊成的,房貸質量在中國是比較高的,即使住房價格下降百分之二三十,但是最高首付在中國要求也是比較嚴格的,即使房地產價格出現大幅下挑得話,那這一塊也不會有所惡化。第二塊就是房地產開發公司這塊,這是我們最應該關註的一點,這一塊其實在中國和國外有一個比較明顯的不同,就是在中國房地產開發商進行借款的時候,銀行並不是最主要的貸款來源。銀行貸款裡津津有6%-7%是直接給房地產開發商貸款的,從房地產開發商角度看他資金來源裡15%是來自於銀行的,那另外相當一大部分是來自於信托,那信托這裡面到底有多少是對房地產開發商的?我們可以做一個很簡單的推算,我們知道有一個公開數據,在目前整個信托行業資產是12萬億,他官方的數據大概是10%是直接借款到房地產行業。

  新浪財經訊 "朗潤格政論壇:激辯房地產市場前景",於7月5日在北京大學舉行,多位專傢學者參與論壇,共論房地產市場的走向。摩根大通大中華區首席經濟學傢朱海斌博士在論壇上表示,在過去2004年到2013年九年內,中國房價上升瞭84%,與美國大致相當,並且低於很多國傢;中國房價更像日本的1973年而不是1989年,不會出現崩盤,但是房地產投資會保持個位數增速。

  再就是我們做分析的時候,大傢經常提到的就是中國和日本的一個比較,這個圖一個核心的問題就是中國會不會重復日本在過去20年裡頭的這麼一個故事。經常提到一個時點就是1989年,是日本房地產的高峰期,到1990年之後,日本房價下跌瞭大概50%。那現在很多人討論的問題就是,中國在未來會不會出現類似的整個房地產市場的崩盤,就是長期的大幅度的房價的下調。

  第三個原因可能是房價下跌的情況,我們認為政策方面有很大的調整空間。2010年以後我們持續執行的限購限貸政策,如果說正在房地產出現要到瞭下行風險以後,我們覺得會出現一定的松動,這是我講的第一個問題,對今年中國房地產走勢的判斷。

  那為什麼會出現這種情況?就是有一個原因,其實我們剛才也提到瞭,就是在中國的房地產行業我們是有一個預售制的,這個在其他國傢是不存在的。有相當大一部分資金,30%以上是來自於預售這一塊的,就是說如果房地產開發商違約瞭,那受到損失的就不隻是一方瞭。那我們在經營分析框架裡面這個含義有很大的不同,歐美這一塊房地產開發商外在的資金來源來自銀行體系,所以我們要更多的關註銀行體系的風險,但是在中國他這個風險是有影子銀行和傢庭股和他本身三個承擔的,這個擴散效應就沒有歐美這麼明顯。

  所以我想再重申一下這個觀點,就是我們可能並沒有太擔心中國在未來會出現一個長期的,劇烈的這麼一個房價下跌的情況。我們更汽車貸款彰化埤頭汽車貸款重要的可能是要在政策上做調整,怎麼樣防止從過去我們更多著重對增量的一個政策,比如說限購、限貸,更多關註到對存量,比如說二套房,租房上做一些傾斜。

  如果我們現在是1973年日本的情況,如果我們能避免像日本當年出現的後十年的情況的話,那我們房價大幅度下跌的可能性會小很多。幾個主要的原因,我們看金融體系的信貸周期,除瞭房價上升之外,另外我們看信貸周期,信貸增速,中國目前過去幾年,日本在80年代末非常接近,包括我們金融體系的風險,中國目前跟日本90年代初80年代末非常接近。另外人口結構,人口老齡化,勞動人口的情況,跟日本90年代初80年代末非常接近。這也是大傢為什麼會討論中國會像日本80年代末一樣的危機,就是這個原因。



  第二個方面收入增速比較顯著,2013年底我們雖然說GDP下跌到歷史以來最低值,7.7%,但是收入上漲幅度仍然是10%。從樓市房價調整來看,房價調整最主要的原因是房價收入比回到一個合理的水平。那房價收入比的調整,其實從國際上看就兩個渠道,如果收入不變的情況下是通過房價的大幅下調。這個我們看在美國和歐洲近一輪的金融危機以後體現的很明顯,美國、西班牙、英國,基本上2007年以後是2%-3%的收入,所以你要恢復房價收入的話就是要通過房價大幅的波動。那房價相對穩定,略有下跌的情況下,通過收入來改變的話,我覺得這可能是中國在未來幾年會出現的這種情況。

  一方面我們城鎮化的過程來看未來的需求仍然很穩定,這個剛才也是提到瞭,最大的需求是我們第一次城鎮化,目前的比重是52%。52%在未來可能速度會有所下降,但是這個過程我們認為會比較穩定的往前走。而且另外一部分城鎮化過程中出現瞭市民化,農民工現在已經進城,但是如何在城市裡紮根,潛在需求轉化為一個有效需求,這個對房地產有很大的支撐。

  如果說GDP下滑,大傢說我下一步再考慮對金融體系的傳導,第一我們可以說金融體系企業經營的效率,或者是企業的利潤率會出現進一步下調。包括企業的營業能力會出現惡化,這不僅僅是房地產行業貸款下滑的情況,還包括外貿和中小企業的貸款下滑,這是我們最擔心的一個方面。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-06/08562806879.shtml

內容來自sina新聞

  以下是朱海斌發言實錄:

  那宏觀效益剛才陸挺也提到瞭一部分,就是我們如果看整個房地產對於中國GDP的貢獻率的話,基本上業界比較認同的指數是房地產行業對GDP的貢獻率大概是12%-13%,1/8左右。如果加上跟房地產市場相關的行業,鋼鐵、水泥、傢具、電器,加起來大概是接近20%,這個市場沒有太大的爭議,是這樣一個基本的概念。

  從歷史的平均值看,大概是3.3,3.3是什麼概念?如果目前在建的面積按照過去1年的速度銷售的話,要賣3.3年,那我們整個住房市場施工到建成的周期這是比較接近的。那2011年是中國房地產市場一個比較明顯的觀點,我們說2011年這個拐點就已經出現瞭,2011年之前的這個指標是在均值下的比較多。那2001年以後要比這個均值的范圍高很多,所以從這一點看,2013年規模以上,上半年看我們市場調整有一些類似之處。

  我們看金磚五國,巴西、俄羅斯和南非,巴西2005年到2013年實際房價上漲也是扣除通脹是139%,俄羅斯從2001年到2008年七年實際房價上漲是182%,南非1998年到2007年房價上漲187%,中國是84%。也就是說這些主要的發展中國傢,他們在過去的十年,他們房價上漲速度要比中國更快。所以我覺得從房價的角度,僅僅這麼看的話,說中國房價上漲速度最快,這個沒有車貸信貸新竹竹北車貸信貸太多的論據來支持。

  那從房地產投資對經濟的影響來看,我們有一個大概的基本判斷,就是說如果房地產投資的增速下降一個百分點的話對中國經濟影響是0.3個百分點,間接影響也是0.3個百分點,總體影響就是0.6個百分點。那房地產市場現在是我們最擔心的一個宏觀經濟風險,我們知道去年中國房地產增速投資在20%多,那在今年前5個月房地產投資增速已經回到瞭15%,就是已經跌瞭5個百分點。按照我們的計算的話,這5個百分點下條對今年經濟增速影響已經是0.6個百分點瞭。如果其他因素都維持不變的話,僅僅因為市場調整我們可能會從7.7下降為7.1左右,這是我們基本的一個判斷。

  所以從目前來看,剛才陸挺也提到瞭,在未來幾年我們雖然不認為房價會先崩盤,但是房地產投資可能會出現個位數,這跟我們的判斷也比較接近。可能在未來幾年,我覺得房地產投資增速會回到個位數。如果說個位數,就是說我們由於房地產裡推動GDP的增速,這一塊大概是從7.7起步,就是房地產增速從20%到個位數,下降接近兩個百分點,這樣對我們整個宏觀經濟的調整,對我們整個金融體系是最擔心的一塊。

  從房價樓市調整的長度來看,我們整體判斷就這一輪的調整期更長,而不是兩三個季度。時間的關系我就不多講瞭,整體的判斷我們認為在未來一兩年更可能出現的是局部的,或者是中部的調整,就是在全國范圍內,我們看到未來一兩年會有5-10的房價下滑,而不會出現崩盤式的下滑。

  那反過來看,我們並不太擔心未來直接的第一輪對金融體系的影響。理由很簡單,第一個就是如果我們看金融體系對房地產的影響,國外主要是三個板塊,第一個板塊就是整個銀行體系的房貸,也就是傢庭部門的住房貸款。第二塊是銀行或者是信托,非銀行體系和銀行體系對於房地產開發商。第三塊就是作為抵押的一些其他的貸款,這是我們在座的一些金融類的項目方面三個主要的業務。

  第一個不同的要強調一下,就是我們這一次的供大於求更多的是全局性的現象。而不像2001年上半年,相對來說更集中在房價過高或者是房價上漲過快的地區,這個圖裡顯示,我們大概推算更各個省的東部、中部和西部的一些計算住房供應指標。2011年我們看,住房供應供大於求最明顯的在一線或者是沿海城市,房價上漲過快的地區。但在過去2012年、2013年,中西部的供應上升速度非常快,這媒體上也報道很多瞭,也非常容易理解。因為2010年底國傢開始加強房地產調控急包括限購限貸措施,所以房地產2011年之後大量往三四線轉移,所以這是新的供大於求的現象出現以後,更多的是出現在東部沿海,2013年略有好轉,但是中部和西部這個現象非常明顯。所以這是我們認為的第一個原因,就是為什麼這一次調整周期會更唱一些。

  當然這個數據在我們市場上有很多質疑,因為他可能有很多不是直接的對房地產方面借款的,他可能是以物權或者是其他金融產品投資的方式出現的資產方式。如果我們說稍微放寬一下的話,有百分之二三十是流向瞭房地產行業,那隻占GDP比重的5%左右。那加上整個銀行體系對房地產開發商的貸款,整個所有加起來對開發商的貸款大概是占GDP12%-13%。那這個數整體來說跟其他國傢比是比較低的,從中國目前的一些現狀來看,還是可以吻合的一個概念。

朱海斌中國房價增速與國際相比並不高 不會崩盤

  那還有土地抵押的銀行貸款,占到銀行貸款中的比例是20%-30%。那土地作為抵押概念是什麼?就是土地的價值隻是一塊風險,我們更應該關註的是以土地作為抵押的本身的東西,這是我們回到瞭最大風險就是宏觀風險上。這是我想講的第二塊,就是怎樣看待房地產對整個宏觀經濟和金融體系風險的影響,這基本上宏觀的影響是大於對整個金融體系的直接影響。

  那第三個想講一講,如果我們把中國的房地產套路或者是房地產現象放在國際視野比較,我們現在的泡沫到底有多大?我們在媒體上經常會看到一些很吸引眼球的標題,比如說中國房地產市場目前是史上最大的泡沫等等。我們首先看一看到底我們房價上漲幅度有多大,這裡面我昨天做瞭一個比較,根據我們現在內部的一個比較,我個人覺得相對比較可信的數字。整個全球水平九的時間裡,中國平均房價上升2.36倍,2014年之前的九年。北京上漲是219,深圳是457,這是我們現在用的一個基本數據。

  那如果說實際的房價上漲的話,就是說扣除通脹的上漲率這一部分,在過去2004年到2013年九年內,上升瞭84%,這是我們中國現在面臨的一個情況。如果我們看一下一些歐美國傢,我們知道在全球金融危機之前,他們的泡沫有多大。美國、英國、西班牙我這裡有三個數據,美國2007年到2005年實際房價上漲是86%,扣除通脹。中國是84%,就是跟美國大致是相當的,英國從1997年到2007年十年內上升瞭118%,西班牙也是118%,略超過中國。所以2004年到2013中國的房價上漲速度跟英國和西班牙並沒有太大的區別。

  第二個想講一下對於經濟和經營體系的影響,這一塊主要是我們在最近一段時間,房地產市場歐美投資者問的話也問的很多。歐美投資者思路基本上是以美國或者歐洲作為一個參照系,他們問的最多的是未來兩年中國金融體系風險有多大,房價下跌幅度也多大,金融體系出現系統性風險有多大,這是他們關註的焦點。內在邏輯也很簡單,基本上是以美國的次貸危機這個例子作為一個出發點,美國次貸危機的傳導形式首先是房地產市場開始的,房價出現大幅調整,然後我們看到房價下來之後,房貸的違約大幅上升。房貸違約以後影響到金融產品質量,金融產品出現違約。那這樣對銀行的直接影響,就包括他投資的金融產品損失率非常高,銀行也進行瞭一些去杠桿的努力,向各個部門貸款,再反映出實體經濟的下行,這基本上是歐美投資者在分析房地產泡沫現象一個比較常用的思路。

  朱海斌:今天非常高興有這個機會參加這個討論,前面甘犁教授發表的結論引起瞭很大的關註,剛才陸挺也討論瞭很多。在今天這個場合,昨天黃教授、組織者給我們發瞭題目,點瞭幾個命題的討論。所以我想今天先跳出甘犁教授的文章,談幾個比較大的問題第一對中國房地產走勢的一個基本判斷,第二中國房地產市場調整對整個金融體系還有對宏觀經濟大致的影響,第三個就是把中國房地產問題放到國際比較的環境,現在我們房地產的泡沫大概有多嚴重,這是黃教授給我們出的三個題目。最後點時間再回到甘犁教授的文章,可能我會有一些補充。

  那麼我想提一個問題,就是我們看日本一個比較長的周期的話,有兩個階段。1973年和1989年,我們目前情況到底更像1973年還是1989年,我個人的判斷是更像1973年。那具體區別是什麼?我們看一下日本在1973年以後出現瞭第一次房價崩盤,1973年之前我們看一下日本在1966年到1973年是非常強的房價上漲趨勢,上漲瞭126%。在1974年-1976年間有瞭下跌,之後又有瞭上漲,又出現瞭20年的房價下跌。那過去20年,我們剛才講目前的日本房價是回到瞭1973年前的水平,他是70年代末和80年代末這麼一個調整的情況。

  第一個,如果我們看市場基本面因素的話,實際上跟甘犁教授剛才說的一點很吻合。就是整個房地產市場在過去幾年,可能由過去整個全局供小於求的局面變成瞭現在供大於求的局面。現在在統計局的數字上我們也可以非常明確的得到支持,比如說我們這裡面算瞭一下全國在建的住房面積,除以過去12個月住房銷售的總面積,大概我們把它作為一個住房供應的指標。

  那我們反過來看其他的一些指標,也是我們在討論房地產市場非常重要的一些指標。我們目前看日本70年代初更加接近的情況,首先我們看經濟發展水平,經濟增長率。我們看日本在70年代的時候他們GDP增速從10%左右到70年代中下降瞭6%,這對目前中國經濟增長潛在裡的判斷是比較準確的,在過去幾天中國經濟增長是10%,可能未來是6%-8%之間,不同地區有不同的判斷。所以跟日本70年代的情況更接近,80年代末以後他是從5%、6%-2%、3%的潛在增長率。

  那我們再看人均增長率,和日本70年代中期比較接近,這個我們用的是當期美元傢長。如果我們考慮一個固定價格的話,日本70年代初已經達到瞭18000美元的水平,還是要高於中國現在人均GDP水平的。那城鎮化率呢,我們戶籍37%、38%的比例,更接近於六七十年代,而不是八十年代末。

  那在人口和就業因素裡頭,我們說非盟就業比例中國是2/3,遠遠低於日本六七十年代的一個水平。包括最後我們畫的是傢庭負債率的情況,那這些指標至少我們可以看到一個共同的特征,就是我們目前的情況更接近與日本70年代初而不是80年代末。

  大傢看一下這個時間序列,我個人的判斷從目前看,今年上半年出現的房地產市場調整期跟2012年整個商傢已經出現的房地產市場調整有一定的相似之處。但是比較一下,像住房的銷售量或者是土地出讓金,新增的住房建築面積,包括像最後一個圖銷售庫存。今年上半年其實跟2012年上半年進行的市場調整非常相似,但是有兩個原因我們覺得這一次調整比2012年的調整時間會更長一些。

  最後我對甘犁教授的說法有一些評論,但是因為時間的關系,我們就留到最後再提問,謝謝大傢。

  那我們的一個觀點是說,在中國如果我們需要分析房地產市場實體經濟影響的話,可能我們會采取的框架是更具中國特色的。就是我們更傾向於從宏觀向金融傳導的形式,而不是美國從金融向宏觀傳導的思路。就是在中國如果我們區分金融體系的效益和宏觀方面的效益的話,我們理解從短期來看宏觀效益遠遠大於在短期之內對金融體系的影響。

  第二個,如果我們從政策面來判斷的話,2011年我們知道上半年調查隻需要兩三個季度,2012年年中6、7月份之後我們可以出現一個非常明顯的變化,收拾上升期,到今年才重新進入到下一輪。2012年年終在出現瞭很多明確的變化,5、6月份我們兩次人民銀行[微博]下調存貸款利率,我們也看到增速在明顯反彈。所以2012年我們說,雖然收拾在上半年出現調整,但是由於信貸政策的放松,導致瞭樓市調整周期的結束或者是終止。但是今年從目前來看,我們基本的一個判斷是要從現在的增速或者是利率,主要的政策指標來看,下半年更可能是維持不動,不太可能出現一個比較強的反彈。所以從政策的反應來看,我們判斷下半年提前結束這一輪調整進入產品周期,這個可能性要低於2012年。
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