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在提供給《第一財經日報》的報告中,標普稱,2015年中國房地產開發商仍將面臨供應過剩和價格調整,預計今年上半年,中國房地產市場的價格和銷量將繼續調整,但下半年銷售可能會回升。

標普認為,大園二胎房貸2015年中國房地產開發商仍將面臨供應過剩,未來12個月內,房價不太可能強勁反彈,房地產在不同城市之間的復蘇也將存在分化,一線城市或將率先復蘇,三四線城市可能繼續因高庫存而承壓。

“雖然過去一年一些獲評級開發商的信用狀況變差,但我們認為我們評級的多數開發商能夠度過市場調整。”標普預計,2015年,中國房地產開發商的信用趨勢將呈現分化,執行能力強、土地庫存質量高和財務靈活性好的開發商境況將較好。在市場環境波動的情況下,上述競爭優勢將進一步加劇開發商的分化。

高庫存情況下,開發商往往隻能選擇繼續降價,尤其是在三四線城市。與此同時,在標普看來,未來12個月內,中國經濟增速放緩的背景下,預期政府將繼續放松政策,而政府放松限購、按揭和內地融資政策,房地產需求可能會上升,這將有助於開發商2015年維持銷量。

“房價不太可能強勁反彈”

另外,值得註意的是,房地產市場的地域分化仍在繼續。孔磊預計,中國不同地區房地產的復蘇將是不均衡的,即一線城市應會率先復蘇,三四線城市可能繼續因高庫存承壓。

觀察2015年的北京樓市,還有一個頗為重要的向度是,今年開始,隨著去年成交的高價地項目入市,北京大量的“被豪宅”項目上市後,去化前景究竟如何?

以2月12日為例,這一天,北京土地市場再次出讓四宗經營性地塊,分別位於順義區和平谷區,4宗地塊讓北京攬金19.16億元。這是繼2月10日北京土地市場集中出讓3宗地後,又一次較為密集的成交。

北京土地溢價率整體走低

內容來自sina新聞

“政策放松和高庫存背景下,開發商面臨不均衡的復蘇前景”,這是標準普爾評級服務(下稱“標普”)關於中國房地產最新報告的主題。

“我們認為,政府放松政策對房地產銷售的正面影響可能會提升,尤其是在下半年。”標普信用分析師孔磊說道。

這些豪宅中,既有城市核心區、單價15萬元/平方米量級的頂級豪宅,也有位於近郊新城,單價6萬~8萬元/平方米的區域標桿型樓盤。亞豪機構分析稱,在北京樓市的需求結構仍以剛需為主體的背景下,大量中高端項目湧入市場,將會加劇房企的去化壓力,保持流動性安全也將是持續擺在房企面前的要務。

從近期房企在北京等一線城市拿地的動向看來,對於房企而言,眼下即便是在一線城市拿地,也要講究兩個字“安全”。

在上述四宗土地中,平谷區夏各莊新城的2宗地塊,均由北京中弘弘慶房地產開發有限公司以底價收入囊中;順義區趙全營鎮板橋村的多功能用地,由北京朗園置業有限公司底價獲得;而順義新城的地塊,則由金地旭輝永同昌K2聯合體成功競得,溢價率2.6%。

從這組土地成交的價格來看,溢價率都處於低位。對於該四宗地塊低溢價成交的原因,亞豪機構市場總監郭毅認為,更多的是因為地塊本身的位置條件、規劃要求等方面的先天條件欠佳。

亞豪機構的統計數據顯示,截至2月12日,北京土地市場今年已成交21宗經營性用地,相比去年同期增加瞭2宗,土地出讓總金額429.13億元,與去年同期相比小幅上升26億元,但從溢價率來看,卻遠遠低於去年同期。

今年北京土地市場整體溢價水平走低的現象,顯示出瞭開發商拿地態度的轉變。

郭毅註意到,開發商已由去年的“豪擲千金對賭後市”,轉變為今年的“謹慎樂觀隻拿好地”。她指出,雖然房地產調控政策和貨幣政策都在逐步寬松,但在自住房的打壓下,北京商品住宅成交仍然無力提振。

關於2015年的房價走勢,標普在基準情景假設下的預期是,2015年平均售價將維持不變至下降5%,銷售額則將維持不變。孔磊指出,房地產價格調整還未完全結束,鑒於供應過剩,未來12個月內中國房地產價格不太可能強勁反彈。

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“在2015年,房企不僅要求發展,更重要的是得保安全,因此拿地積極性有所消退,造成土地市場溢價水平的滑坡。”郭毅稱,在經濟新常態背景下,房地產市場也開始進入調整期,城市分化漸顯,開發企業在看好未來發展預期的支撐下,加大在一線城市土地儲備的力度。

“然而從近期北京土地市場的表現來看,盡管房企戰略佈局轉向一線城市,但迫於業績和資金壓力,房企在土地市場上依然執行較為謹慎的拿地策略,盲目追漲的情緒已明顯削弱,部分開發限制較多、開發成本較高的地塊將遭遇冷場局面。”郭毅對記者說道。

“我們20億以上的土地大多都會尋求合作夥伴來共同運營。”一位上市房企負責人對記者說,今年對房企來說,控制風險成為真正的生存法則,誰能在負債、盈利、質量平衡等方面做到同規模企業前列,誰就可能成為勝利者。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-02-16/08365972885874810339094.shtml

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